Právní aspekty nákupu nemovitosti

Úvod do právních aspektů nákupu nemovitostí

Nákup nemovitosti je komplexní právní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu a znalost příslušných právních předpisů. V tomto článku se zaměříme na nejdůležitější právní aspekty, které byste měli znát při koupi nemovitosti v České republice, a poskytneme vám praktické tipy, jak se vyhnout nejčastějším právním problémům.

Typy smluv při nákupu nemovitosti

Při koupi nemovitosti se obvykle setkáte s několika typy smluv, které jsou uzavírány postupně během procesu nákupu:

1. Rezervační smlouva

Prvním krokem je obvykle podpis rezervační smlouvy, která zajišťuje exkluzivitu pro kupujícího a stanovuje základní podmínky transakce. Rezervační smlouva obvykle obsahuje:

• Identifikaci nemovitosti a smluvních stran
• Kupní cenu a způsob její úhrady
• Výši rezervačního poplatku a podmínky jeho vrácení
• Dobu trvání rezervace
• Předběžné podmínky prodeje

Je důležité, aby rezervační smlouva obsahovala ustanovení o vrácení rezervačního poplatku v případě, že se během právní prověrky zjistí závažné problémy s nemovitostí.

2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Po podpisu rezervační smlouvy následuje často smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK). Tato smlouva je podrobnější než rezervační smlouva a zavazuje obě strany k uzavření kupní smlouvy za stanovených podmínek. SoSBK obvykle obsahuje:

• Detailní popis nemovitosti
• Kupní cenu a způsob její úhrady
• Podmínky a lhůtu pro uzavření kupní smlouvy
• Podmínky pro odstoupení od smlouvy
• Sankce za porušení smlouvy

V této fázi je vhodné složit část kupní ceny (zálohu) do úschovy, aby byla zajištěna vážnost záměru obou stran.

3. Kupní smlouva

Kupní smlouva je nejdůležitějším dokumentem celé transakce. Na jejím základě dochází k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Kupní smlouva musí obsahovat:

• Přesnou identifikaci smluvních stran
• Detailní popis nemovitosti včetně údajů z katastru nemovitostí
• Kupní cenu a podmínky její úhrady
• Prohlášení prodávajícího o právním a faktickém stavu nemovitosti
• Podmínky předání nemovitosti
• Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Kupní smlouva by měla být vždy vypracována zkušeným právníkem, aby obsahovala všechny potřebné náležitosti a chránila zájmy kupujícího.

4. Smlouva o úschově

Pro bezpečný převod peněz je důležité využít služeb nezávislé třetí strany, která zajistí úschovu kupní ceny. Nejčastěji se jedná o:

• Advokátní úschovu
• Notářskou úschovu
• Bankovní úschovu (dokumentární akreditiv)

Smlouva o úschově stanoví podmínky, za kterých budou peníze uvolněny prodávajícímu (obvykle po zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí).

Katastr nemovitostí a vklad vlastnického práva

Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je zásadním krokem při převodu nemovitosti. Bez tohoto vkladu se nestanete právoplatným vlastníkem nemovitosti.

Proces vkladu vlastnického práva

Návrh na vklad vlastnického práva podává obvykle kupující, případně na základě plné moci advokát nebo realitní kancelář. K návrhu je třeba přiložit:

• Kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy
• Doklad o zaplacení správního poplatku (2.000 Kč)
• Případně další dokumenty podle specifické situace

Po podání návrhu katastrální úřad vyznačí tzv. plombu, která informuje o tom, že práva k nemovitosti jsou dotčena probíhajícím řízením. Standardní lhůta pro rozhodnutí je 30 dnů, v praxi však může být kratší.

Kontrola katastru nemovitostí před koupí

Před koupí nemovitosti je nezbytné důkladně prověřit stav zápisu v katastru nemovitostí. Zaměřte se zejména na:

• Ověření vlastníka nemovitosti
• Existenci zástavních práv
• Existenci věcných břemen
• Existenci exekučních příkazů, arrest nebo jiných omezení
• Právní vztahy k pozemku (u staveb)

Tyto informace lze získat z výpisu z katastru nemovitostí nebo online prostřednictvím aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

Daňové aspekty nákupu nemovitosti

S nákupem nemovitosti jsou spojeny i daňové povinnosti, které je třeba znát a správně plnit:

Daň z nemovitých věcí

Jako nový vlastník nemovitosti budete povinen platit daň z nemovitých věcí. Daňové přiznání je třeba podat do 31. ledna roku následujícího po roce, v němž jste se stali vlastníkem nemovitosti.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Při budoucím prodeji nemovitosti může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu. Od daně je osvobozeno:

• Prodej nemovitosti, ve které měl prodávající bydliště nejméně 2 roky před prodejem
• Prodej nemovitosti, kterou prodávající vlastnil nejméně 10 let (od 1.1.2021 se tento časový test zkrátil z původních 5 let na 10 let pro nemovitosti nabyté po 1.1.2021)

Pro optimalizaci daňové povinnosti je vhodné konzultovat situaci s daňovým poradcem.

Právní due diligence nemovitosti

Před koupí nemovitosti je důležité provést důkladnou právní prověrku (due diligence), která odhalí případné právní vady nemovitosti. Mezi nejdůležitější aspekty, které je třeba prověřit, patří:

1. Vlastnické právo a jeho omezení

Je nutné ověřit, zda prodávající je skutečně vlastníkem nemovitosti a zda jeho vlastnické právo není omezeno (např. předkupním právem, spoluvlastnickým podílem, atd.).

2. Zástavní práva a jiná zajištění

Je třeba zjistit, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva nebo jiná zajištění ve prospěch třetích osob (banky, věřitelé). Pokud ano, je nutné dohodnout jejich vypořádání před nebo při převodu nemovitosti.

3. Věcná břemena a jiná práva třetích osob

Věcná břemena mohou výrazně omezit užívání nemovitosti, proto je důležité zjistit jejich existenci a rozsah. Může se jednat např. o právo průchodu, právo vedení inženýrských sítí, atd.

4. Exekuce a insolvence

Je nezbytné ověřit, zda prodávající není v exekuci nebo insolvenci, což by mohlo ohrozit platnost převodu nemovitosti.

5. Územní plán a stavební dokumentace

U pozemků je důležité prověřit územní plán a možnosti výstavby. U budov je třeba zkontrolovat soulad stavby s kolaudačním rozhodnutím a stavební dokumentací.

6. Energetická náročnost budovy

Prodávající je povinen předložit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) již při inzerci nemovitosti.

Specifické situace při nákupu nemovitosti

Některé situace při nákupu nemovitosti vyžadují zvláštní pozornost a specifický právní přístup:

Nákup od developerské společnosti

Při koupi novostavby od developera je důležité:

• Důkladně prověřit developera a jeho historii
• Pečlivě prostudovat smlouvu, která často obsahuje ustanovení výhodná pro developera
• Zkontrolovat reklamační podmínky a záruky
• Ověřit stav kolaudace a stavební dokumentace

Nákup družstevního bytu

U družstevního bytu nekupujete nemovitost, ale pouze členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Je třeba:

• Prověřit stanovy družstva a podmínky převodu členských práv
• Zjistit výši pravidelných plateb do fondu oprav
• Ověřit možnosti budoucího převodu do osobního vlastnictví

Nákup nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

Při koupi podílu na nemovitosti je třeba pamatovat na:

• Zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků
• Nutnost dohody s ostatními spoluvlastníky o správě nemovitosti
• Možné problémy při budoucím prodeji podílu

Jak se vyhnout nejčastějším právním problémům

Na základě našich zkušeností vám doporučujeme následující kroky, které vám pomohou vyhnout se nejčastějším právním problémům při nákupu nemovitosti:

1. Spolupracujte s odborníky

Vždy využijte služeb zkušeného realitního právníka, který prověří všechny právní aspekty transakce a připraví potřebné smlouvy.

2. Trvejte na úschově kupní ceny

Nikdy neplaťte kupní cenu přímo prodávajícímu. Využijte služeb advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.

3. Proveďte důkladnou právní prověrku

Neuspěchejte proces koupě a věnujte dostatek času důkladné právní prověrce nemovitosti.

4. Nespoléhejte pouze na ústní přísliby

Vše, co je dohodnuto, musí být písemně zachyceno ve smlouvě. Ústní dohody jsou těžko vymahatelné.

5. Nezapomeňte na fyzickou prohlídku nemovitosti

Kromě právní prověrky je důležité provést i technickou prohlídku nemovitosti, ideálně s odborníkem.

Závěr

Nákup nemovitosti je složitý právní proces, který vyžaduje odborné znalosti a pečlivou přípravu. Vyplatí se investovat do kvalitního právního poradenství, které vám pomůže vyhnout se potenciálním problémům a zajistí bezpečný průběh celé transakce.

Naše společnost Vesennyaya-Chechevitsa vám nabízí komplexní právní podporu při nákupu nemovitosti, včetně právní prověrky, přípravy smluv a zajištění úschovy kupní ceny. Neváhejte nás kontaktovat, rádi vám pomůžeme s bezpečným nákupem vaší vysněné nemovitosti.