Jak financovat nemovitost v ČR?

Úvod do financování nemovitostí v České republice

Koupě nemovitosti je jednou z největších finančních investic, kterou většina lidí v průběhu života udělá. V České republice existuje několik možností, jak financovat pořízení nemovitosti, přičemž každá z nich má své výhody a nevýhody. V tomto článku se podíváme na nejběžnější způsoby financování nemovitostí, aktuální situaci na hypotečním trhu a tipy, jak získat nejlepší podmínky pro vaši hypotéku.

Hypoteční úvěr jako nejčastější způsob financování

Hypoteční úvěr je v České republice nejčastějším způsobem financování koupě nemovitosti. Jedná se o dlouhodobý úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Banky v současné době nabízejí hypotéky s různou dobou fixace úrokové sazby, obvykle od 1 roku do 10 let, přičemž nejoblíbenější jsou fixace na 5 let.

Aktuální situace na hypotečním trhu

Po období velmi nízkých úrokových sazeb v letech 2016-2021 došlo v roce 2022 k výraznému nárůstu sazeb. V současné době (podzim 2023) se průměrné úrokové sazby hypoték pohybují kolem 5,5-6,5 % p.a. Česká národní banka však v posledních měsících začala snižovat základní úrokové sazby, což by mělo postupně vést i ke snížení hypotečních sazeb.

Podmínky pro získání hypotéky

Pro získání hypotéky musíte splnit několik základních podmínek:

• Vlastní zdroje - banky obvykle vyžadují, abyste měli naspořeno alespoň 10-20 % z ceny nemovitosti
• Dostatečný a stabilní příjem - banka posuzuje vaši schopnost splácet hypotéku
• Dobrá úvěrová historie - neměli byste mít záznamy v registrech dlužníků
• Vhodná nemovitost k zástavě - nemovitost musí být v dobrém stavu a právně způsobilá k zástavě

Ukazatele DTI, DSTI a LTV

Česká národní banka stanovuje limity pro poskytování hypoték prostřednictvím několika ukazatelů:

• LTV (Loan to Value) - poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, aktuálně je limit 80-90 %
• DTI (Debt to Income) - poměr celkového zadlužení k ročnímu příjmu, aktuálně je limit 8,5
• DSTI (Debt Service to Income) - poměr měsíčních splátek dluhů k měsíčnímu příjmu, aktuálně je limit 45 %

Alternativní způsoby financování nemovitostí

Kromě hypotečního úvěru existují i další možnosti, jak financovat pořízení nemovitosti:

Stavební spoření

Stavební spoření je kombinací spoření a úvěru. Nejprve spoříte a získáváte státní podporu, poté můžete čerpat úvěr ze stavebního spoření. Výhodou je nižší úroková sazba a možnost využít státní podporu. Nevýhodou je omezená výše úvěru, která často nestačí na financování celé nemovitosti.

Kombinace hypotéky a stavebního spoření

Tento způsob kombinuje výhody obou produktů. Část nemovitosti financujete hypotékou a část úvěrem ze stavebního spoření. Tento přístup může být výhodný zejména při refinancování.

Družstevní financování

Při koupi družstevního bytu není možné využít klasickou hypotéku, protože byt není ve vašem vlastnictví, ale ve vlastnictví družstva. V tomto případě můžete využít speciální úvěry na družstevní bydlení nebo překlenovací úvěry, které vám pomohou financovat členský podíl v družstvu.

Jak získat nejlepší podmínky pro hypotéku

Pokud se rozhodnete pro hypotéku, zde je několik tipů, jak získat nejlepší podmínky:

1. Porovnejte nabídky různých bank

Nespoléhejte se pouze na nabídku jedné banky. Oslovte více bank nebo využijte služeb hypotečního poradce, který vám pomůže porovnat nabídky na trhu.

2. Připravte si dostatečné vlastní zdroje

Čím vyšší je váš podíl vlastních zdrojů, tím lepší podmínky můžete získat. Snažte se našetřit alespoň 20 % z ceny nemovitosti.

3. Pracujte na své úvěrové historii

Banky hodnotí vaši schopnost splácet úvěry na základě vaší úvěrové historie. Včas splácejte své závazky a vyhněte se překročení kontokorentu nebo nevyužívání kreditních karet na maximum.

4. Zvažte délku fixace

Volba délky fixace úrokové sazby závisí na vaší osobní situaci a vašem očekávání vývoje úrokových sazeb. Delší fixace obvykle znamená vyšší úrokovou sazbu, ale poskytuje větší jistotu ohledně výše splátek na delší období.

5. Nezapomeňte na pojištění

Pojištění schopnosti splácet hypotéku vás chrání v případě nemoci, úrazu nebo ztráty zaměstnání. Některé banky nabízejí slevu na úrokové sazbě, pokud si sjednáte toto pojištění.

Daňové aspekty financování nemovitostí

Při pořizování nemovitosti a volbě způsobu financování je důležité zvážit i daňové aspekty:

Odpočet úroků z úvěrů na bydlení

Úroky zaplacené z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, které byly použity na financování bytových potřeb, lze odečíst od základu daně z příjmu. Maximální částka, kterou lze odečíst, je 150 000 Kč ročně. Od roku 2021 došlo ke snížení této částky z původních 300 000 Kč.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Od roku 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí, což znamená, že kupující již nemusí platit tuto daň ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti.

Závěr

Financování nemovitosti je složitý proces, který vyžaduje pečlivé plánování a zvážení všech dostupných možností. V současné době je hypoteční úvěr nejčastějším způsobem financování koupě nemovitosti v České republice, ale existují i alternativní možnosti, které mohou být v některých případech výhodnější.

Před rozhodnutím o způsobu financování doporučujeme konzultaci s finančním poradcem, který vám pomůže najít nejlepší řešení pro vaši konkrétní situaci. Naše společnost Vesennyaya-Chechevitsa vám nabízí komplexní poradenství v oblasti financování nemovitostí, včetně pomoci s výběrem nejvhodnějšího hypotečního úvěru a vyjednáváním podmínek s bankami.